Expulsion d’un occupant sans droit

Lorsqu’on découvre que son logement est « squatté », il faut suivre tout un cheminement de procédures pour expulser les occupants sans droit ni titre. Le propriétaire ou la police ne peuvent pas expulser les personnes installées dans les lieux sans décision de justice car le droit de propriété est un droit inaliénable, inscrit dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. C’est le droit de jouir et de disposer des choses, de la manière la plus absolue.

Ainsi, si votre immeuble, maison, appartement ou local est occupé de façon irrégulière, vous avez la possibilité d’intenter une procédure d’expulsion.

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Expulsion d’un occupant sans droit

Lorsqu’on découvre que son logement est « squatté », il faut suivre tout un cheminement de procédures pour expulser les occupants sans droit ni titre. Le propriétaire ou la police ne peuvent pas expulser les personnes installées dans les lieux sans décision de justice car le droit de propriété est un droit inaliénable, inscrit dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. C’est le droit de jouir et de disposer des choses, de la manière la plus absolue.

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Un occupant sans droit ni titre, communément appelé squatteur, est une personne qui occupe un logement illégalement. Cette occupation est jugée illégale au regard du droit de propriété, défini à l’article 544 du Code civil. Ce dernier ne possède pas de titre de propriété (contrairement au propriétaire) ni de droit à la jouissance de la propriété (contrairement au locataire lié par un contrat d’habitation).

Il est possible de rencontrer différents cas de figure d’occupant sans droit ni titre :

  • L’individu entré dans le logement illégalement. Cette intrusion peut être par effraction (on parle de délit de violation du domicile), ou bien sans effraction (si la porte était ouverte, par exemple).
  • L’individu entré dans le logement à l’aide d’un bail (contrat d’habitation), mais résilié depuis. Soit parce que la résiliation a été prononcée par un juge, par exemple après des loyers impayés ou un non-respect des termes du bail, soit parce que la résiliation a été prononcée par le propriétaire.
  • L’individu entré dans le logement à l’aide d’un bail qu’il pense valable, mais qui ne l’est pas aux yeux de la loi.

Il existe plusieurs procédures d’expulsion :

La procédure classique qui est une procédure longue et complexe

  • Le propriétaire doit dans un premier temps saisir le tribunal judiciaire ou de proximité du lieu du bien occupé.
  • L’occupant sans droit ni titre est assigné.
  • Si l’huissier de justice n’a pas pu identifier les occupants, le juge des requêtes est saisi.
  • Le jugement est signifié par huissier aux occupants.
  • Le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux, qui peuvent aller de 3 mois à 1 an.
  • Un commandement de quitter les lieux est délivré par l’huissier et remis aux occupants.
  • Le concours de la force publique est signifié aux occupants, avec une date à laquelle l’expulsion peut avoir lieu.

La procédure administrative permettant aux propriétaires d’expulser un locataire ou un squatteur sans passer par le tribunal judiciaire. Dans cette situation, le propriétaire doit :

  • Porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie ;
  • Apporter la preuve que le logement est bien son domicile (à l’aide de factures, documents fiscaux, d’une attestation fournie par un voisin, etc.) ;
  • Faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire ;
  • Demander au préfet de mettre en demeure le locataire de quitter le logement.

À réception de la demande, le préfet dispose de 48 heures pour notifier sa décision. Tout refus doit être motivé. En cas d’accord, une mise en demeure de quitter le logement est notifiée au locataire ou au squatteur. Si cette mise en demeure n’est pas respectée dans les 24 heures, le préfet peut ordonner l’évacuation forcée.

La procédure simplifiée permettant une évacuation des occupants sans droit ni titre sans décision de justice :

  • En cas de flagrant délit, l’accord est fixé à 48 heures ; au-delà de ce délai d’occupation, une décision de justice est nécessaire.
  • En cas de violation de domicile, la personne peut aussi être condamnée pénalement, mais le tribunal correctionnel ne pourra pas ordonner l’expulsion.
  • En cas de péril imminent, c’est-à-dire en cas de danger grave et imminent, le maire peut prendre un arrêté afin d’évacuer l’immeuble.

Quelles sont les droits du « squatteurs » ?

Un occupant sans droit ni titre ne peut pas être expulsé du logement sans décision de justice, sauf si l’expulsion intervient dans un délai de 48 heures après le début du squat. Passé ce délai, l’occupant peut rester dans les lieux jusqu’à la fin de la procédure judiciaire.

La trêve hivernale protège également les occupants sans droit ni titre du 1er novembre au 31 mars, mais elle concerne uniquement les « squatteurs » devant être expulsés pour résiliation de bail. Une famille ou un individu se trouvant dans ce cas de figure ne pourra donc pas être expulsé durant cette période, sauf si le propriétaire lui propose une solution de relogement.

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    Civ. 3e, 25 mars 2021, FS-P, n° 20-10.947

    L’arrêt consacre L’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription.

    Dans cet arrêt, un logement avait été mis à la disposition d’une salariée par son employeur (le 13 janvier 1975) à titre d’accessoire à son contrat de travail, conclu le 21 septembre 1962. Le 31 juillet 2004, la salariée a pris sa retraite mais a continué à occuper les lieux. Souhaitant vendre le logement libre d’occupation, son ancien employeur lui a délivré, le 25 juillet 2014, un congé à effet du 31 juillet 2015. L’ancienne salariée a refusé de quitter les lieux en se prévalant d’un bail d’habitation. Elle a alors été assignée en expulsion.

    La cour d’appel déclare l’action irrecevable comme prescrite, aux motifs qu’il s’agissait d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de droit commun, dès lors qu’elle dérivait d’un contrat.

    Dans son pourvoi en cassation, l’ancien employeur soutient, au contraire, que son action avait pour objet l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre et qu’elle était, par conséquent, imprescriptible. La cour d’appel aurait donc violé l’article 2227 du code civil (pt 6).

    La Cour de cassation casse, en effet, la décision de la cour d’appel pour violation des articles 544 et 2227 du code civil. Elle rappelle que, « selon le premier de ces textes, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Selon le second, le droit de propriété est imprescriptible ».

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