La saisie immobilière

La saisie immobilière permet à une personne (créancier) de recouvrer une somme d’argent par la vente du bien immobilier appartenant à la personne qui ne rembourse pas sa dette (débiteur).

Il s’agit d’une procédure complexe pour laquelle l’avocat joue un rôle important, quelle que soit la personne qu’il défend : qu’il soit le conseil du créancier poursuivant la saisie immobilière (pour lequel la représentation par avocat est obligatoire), du débiteur ou bien encore de l’adjudicataire.

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Prendre un RV

La saisie immobilière

La saisie immobilière permet à une personne (créancier) de recouvrer une somme d’argent par la vente du bien immobilier appartenant à la personne qui ne rembourse pas sa dette (débiteur).

Il s’agit d’une procédure complexe pour laquelle l’avocat joue un rôle important, quelle que soit la personne qu’il défend : qu’il soit le conseil du créancier poursuivant la saisie immobilière (pour lequel la représentation par avocat est obligatoire), du débiteur ou bien encore de l’adjudicataire.

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Prendre un RV

La saisie immobilière est une mesure d’exécution forcée qui aboutit à la vente aux enchères d’un bien immobilier dont est propriétaire le débiteur, afin que le prix de la vente soit distribué entre le créancier poursuivant et éventuellement les différents créanciers ayant pris la précaution d’inscrire une hypothèque sur le bien saisi.

Un certain nombre de conditions doivent être remplies :

D’une part, la créance doit être liquide et exigible, c’est-à-dire qu’elle doit pouvoir être chiffrée de manière exacte, et les délais de paiement qui étaient fixés doivent être dépassés ;

D’autre part, le débiteur doit justifier d’un titre exécutoire : une décision de justice ou un acte notarié constatant officiellement son droit de créance.

La procédure débute par la délivrance par huissier de justice d’un commandement de payer au débiteur, qui l’informe que si la dette n’est pas réglée sous un délai de huit jours, son bien sera saisi.

Le commandement de payer rend le bien immobilier indisponible, ce qui signifie qu’il ne peut plus être cédé sans l’accord du Juge. Il faut donc que le commandement valant saisie soit publié à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble et dans les délais légaux. A défaut, l’acte de saisie devient caduc.

Le débiteur peut à ce niveau interrompre le processus en payant la somme dû dans les délais inscrits dans le commandement signifié.

En cas d’absence de paiement dans le délai du commandement de payer, il est procédé à des actes préparatoires à la vente dans des délais précis :

L’huissier dresse un PV de description des lieux ;

  • Le demandeur assigne le débiteur saisi ;
  • Le créancier annonce au débiteur le commencement de saisie ce qui aura comme valeur d’assignation à comparaître.

Pour cela, il est procédé à la publicité pour annoncer la vente à l’initiative du créancier dans des délais précis par voie d’affichage dans trois endroits précis.

C’est au cours de l’audience d’orientation que le juge de l’exécution décide si le bien saisi doit ou non être mis en vente.

L’audience a lieu au tribunal judiciaire dont dépend le bien saisi.

L’audience se déroule en votre présence (et éventuellement celle de votre avocat) et en présence du créancier et de son avocat.

Lors de cette audience, votre avocat peut contester la saisie.

Selon le motif de la contestation, vous pouvez obtenir

  • Soit l’arrêt définitif de la procédure de saisie (par exemple : le bien saisi ne vous appartient pas),
  • Soit son arrêt temporaire (par exemple, le commandement de payer n’est pas valable car le commissaire de justice n’a pas respecté les délais de la procédure).

Mais, lors de cette audience, vous-même ou votre avocat pouvez demander au juge qu’il décide la vente amiable du bien, plutôt que sa vente forcée.

En effet, une vente amiable peut permettre de vendre le bien saisi à un meilleur prix que lors d’une vente forcée.

À la fin de l’audience, le juge rend sa décision. Il peut décider :

  • Soit d’autoriser la vente amiable du bien saisi
  • Soit d’ordonner la vente forcée du bien saisi
  • Soit de mettre fin, définitivement ou temporairement, à la procédure de saisie.

La procédure de saisie immobilière étant technique, il est nécessaire d’être accompagné par des spécialistes de la procédure de saisie. En effet, pour le créancier, l’avocat compétent en droit immobilier peut s’assurer de la régularité des actes et du respect des délais. Il est à même de rédiger le commandement de payer et de s’assurer de sa publicité auprès du service de la publicité foncière ; rédiger ensuite l’assignation à comparaître en audience d’orientation, qui sera signifiée au débiteur. Il pourra déposer auprès du greffe du Tribunal un cahier de conditions de la vente qui comprend, notamment, la fixation de la mise à prix du bien et la description du bien saisi tout en suivant l’évolution de la procédure.

L’avocat joue aussi un rôle important aux côtés du débiteur. En effet, l’avocat examine les différentes pièces, et au besoin formulera des contestations, que ce soit sur la régularité de la procédure, sur l’existence ou encore le montant de la créance etc.

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    Des avocats spécialisés en droit immobilier vous défendent

    Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 5 janvier 2017, 15-25.692,

    La Cour de cassation apporte des précisions sur la caducité d’un commandement de payer valant saisie immobilière qui n’a pas été publié au fichier immobilier dans le délai de deux mois à compter de sa signification.

    Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt prononcé par la deuxième chambre civile le 5 janvier 2017, après avoir fait délivrer à ses débiteurs un commandement valant saisie immobilière, un établissement bancaire assigne ces derniers à une audience d’orientation. Après une tentative infructueuse en première instance auprès du juge de l’exécution compétent, lesdits débiteurs demandent et obtiennent, en appel, l’annulation du commandement ainsi que de l’assignation subséquente à l’audience d’orientation. Cette annulation est obtenue aux motifs que la banque n’a pas accompli les formalités de publicité dudit commandement dans le délai de deux mois prévu à l’article R. 321-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

    Sur un moyen relevé d’office, après avis donné aux parties en application de l’article 1015 du Code de procédure civile, la Cour de cassation casse fort logiquement l’arrêt attaqué au visa des articles R. 311-11 et R. 321-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

    En effet, le commandement valant saisie ne saurait être déclaré « nul et sans effet« , comme l’a jugé la cour d’appel de Montpellier. Conformément à la lettre de l’article R. 311-11 précité, la sanction ici encourue n’est pas l’annulation, mais la caducité. Autrement dit, le commandement de payer est en soi valable, mais privé d’effet en raison de l’inaccomplissement dans le délai précité, par le créancier, des formalités de publicité. Lesquelles formalités sont, par définition, considérées comme essentielles à l’efficacité du commandement.

    A retenir qu’un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous aider à faire valoir vos droits. Alors n’hésitez pas à nous contacter pour une mise en relation avec des spécialistes en matière de saisie immobilière.

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