Litige charge copropriété

Chaque copropriétaire use et jouit des parties privées et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni à ses voisins, ni à la destination de l’immeuble et dans la limite du respect du règlement de copropriété. Les litiges entre copropriétaires peuvent être des disputes avec un voisin, non-respect du règlement de copropriété ou encore contestation des charges. Si certains peuvent se résoudre à l’amiable, d’autres nécessitent l’intervention d’un tiers. Quels sont vos recours lors d’un conflit en copropriété ? Vers qui vous tourner pour gérer le litige ? Nous faisons un point complet sur ces questions.

Prendre un RV

Litige charge copropriété

Chaque copropriétaire use et jouit des parties privées et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni à ses voisins, ni à la destination de l’immeuble et dans la limite du respect du règlement de copropriété. Les litiges entre copropriétaires peuvent être des disputes avec un voisin, non-respect du règlement de copropriété ou encore contestation des charges. Si certains peuvent se résoudre à l’amiable, d’autres nécessitent l’intervention d’un tiers. Quels sont vos recours lors d’un conflit en copropriété ? Vers qui vous tourner pour gérer le litige ? Nous faisons un point complet sur ces questions.

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La copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Chaque occupant peut jouir des parties communes et privatives, dès lors qu’il respecte son voisinage. Certaines pratiques abusives ou des malfaçons concernant l’immeuble peuvent mener à un litige.

Les causes sont nombreuses :

  • Les troubles du voisinage et nuisances sonores : les animaux domestiques, la musique trop forte, le bruit des chaussures à talons, les odeurs ;
  • Les usages non autorisés : le linge étendu sur le balcon, l’utilisation d’un barbecue dans la copropriété, l’installation d’une véranda, les objets laissés dans les parties communes (un vélo, des sacs poubelles, une poussette, etc.) ;
  • Les travaux de copropriété mal effectués : vices de procédure, malfaçons ;

Syndic, syndicat des copropriétaires, locataire, copropriétaire ou même intervenant extérieur, de nombreux acteurs peuvent donc être concernés.

Selon la situation et les acteurs concernés, plusieurs procédures sont possibles pour régler un litige en copropriété :

Le règlement à l’amiable : si le conflit concerne un voisin, privilégiez la discussion pour éviter d’envenimer la situation. En trouvant un terrain d’entente, vous éviterez des démarches longues et coûteuses.

Le syndic de copropriété : c’est à lui de faire respecter le règlement et de rappeler à l’ordre le locataire ou le copropriétaire en tort. Le plus souvent, il enverra une lettre de mise en demeure à la personne concernée qui aura trente jours pour régulariser la situation.

L’appel aux forces de l’ordre : votre voisin fait beaucoup de bruit et ne semble pas s’en préoccuper ? Sachez que la police municipale peut intervenir pour des nuisances sonores diurnes ou nocturnes.

Le recours à un médiateur : impartial et indépendant, ce tiers intervient à la demande du copropriétaire. Son rôle est d’aider les parties prenantes à communiquer et à trouver une solution.

La saisie du tribunal : la juridiction dépend de la nature du conflit. S’il s’agit de troubles du voisinage ou de charges impayées, il faut s’adresser au tribunal d’instance. Si vous souhaitez contester une décision d’AG ou la répartition des charges, c’est le tribunal de grande instance qu’il faut saisir. La présence d’un avocat est alors obligatoire. Les litiges concernant un employé de l’immeuble seront gérés par le Conseil des prud’hommes. Dans tous les cas, il vous faudra saisir la juridiction du lieu où se situe votre copropriété. Si vous saisissez le mauvais tribunal, votre demande sera rejetée par la justice.

En tant que copropriétaire, il est impératif de payer des charges de copropriété. Ces charges sont destinées à couvrir les dépenses de fonctionnement de l’immeuble et sont payées de manière régulière. Ainsi, certaines charges sont payables par tous les copropriétaires tandis que d’autres ne le sont que par certains seulement, en fonction du règlement de copropriété et de l’utilité que chacun des copropriétaires a des équipements collectifs.

 

On distingue deux types de charges : celles considérées comme courantes et celles dépassant le cadre du simple entretien de l’immeuble. Il peut arriver que ces charges paraissent anormalement élevées. Dans ce cas, le copropriétaire concerné a la possibilité contester ces charges indues ou abusives.

Avant d’intenter toute action judiciaire, le copropriétaire doit essayer de faire bouger les choses à l’amiable. Si la contestation à l’amiable n’aboutit pas, le copropriétaire peut engager une action devant les tribunaux, l’action dépendra d’une modification du règlement de copropriété d’origine ou non.

Trois possibilités se présentent au copropriétaire souhaitant modifier la répartition des charges : une action en annulation d’une décision en assemblée générale ; une action en nullité d’une disposition du règlement de copropriété ; une action en révision d’une disposition du règlement de copropriété.

Vous êtes propriétaire d’un bien en copropriété et vous rencontrez des différends avec vos voisins ? Les litiges entre copropriétaires ne sont pas toujours faciles à gérer et sont compliqués à vivre au quotidien. Être assisté d’un avocat procure bien souvent la solidité nécessaire et l’assurance que votre voix sera entendue et cela sans qu’aucun préjudice ne soit porté à vos droits.

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    Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 juin 2019, 18-12.714.

    Dans cet arrêt, un copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant au syndicat des copropriétaires, se voit allouer des dommages-intérêts par le juge, ne peut pas être dispensé de la contribution à cette charge commune correspondant à la réparation de son préjudice.

    En effet, un copropriétaire, se plaignant de désordres structurels affectant l’immeuble, assigne le syndicat en exécution de travaux de réfection des parties communes et en indemnisation de ses préjudices personnels.

    La cour d’appel accueille les demandes, assortit la condamnation aux travaux d’une astreinte, et dit que l’astreinte et la condamnation à dommages et intérêts incomberont au seul syndicat sans pouvoir incomber au copropriétaire demandeur.

    L’arrêt est cassé. Les dommages et intérêts étant des charges communes, la qualité de copropriétaire du demandeur le contraint à y participer à hauteur de sa quote-part.

    La Cour de cassation a retenu que cette jurisprudence, accusée d’inconstitutionnalité dans ce même litige, ne portait atteinte ni au principe de responsabilité découlant de l’article 4 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1989, ni au droit à l’exécution des décisions juridictionnelles découlant de l’article 16 de cette même Déclaration dès lors qu’elle découle de la qualité de copropriétaire du bénéficiaire de la condamnation.

    Faisant donc application de cette jurisprudence, la Cour de cassation ne pouvait que casser l’arrêt de la cour d’appel qui avait dispensé le copropriétaire demandeur de toute participation au financement tant de l’astreinte prononcée qu’aux dommages et intérêts lui ayant été alloués.

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